調(diào)控政策的影響

　　8月份的住宅銷售井噴,作為全國先行指標(biāo)的深圳房價(jià)明顯上揚(yáng),使得管理層非常擔(dān)憂地產(chǎn)業(yè)會再度出現(xiàn)無法控制的上漲局面。于是,我們看到地產(chǎn)商的預(yù)售資金管理政策出臺了,預(yù)售資金不能用于購買土地,這是開發(fā)商最頭痛的一個(gè)問題;另外,物業(yè)稅也在各地緊鑼密鼓推進(jìn)之中。那么,究竟如何看待這些政策？

　　筆者認(rèn)為,住宅供求關(guān)系是本源,是主宰房地產(chǎn)業(yè)繁榮與蕭條的根本因素。其次,銀行流動性是直接推動因素。它是推動短期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上漲和下跌的原因所在。第三,政策則是處于二者之間的一種力量。政策能夠影響中短期房地產(chǎn)業(yè)的走向,但無法對改變行業(yè)長期走向。

　　政策的目的有多種,一是影響購房者的預(yù)期;二是影響行業(yè)流動性供給;三是對短期市場供求施加壓力,推動主宰中長期供求失衡格局下,中短期實(shí)現(xiàn)局部的平衡。

　　但政策也有其負(fù)面影響。頻繁政策之下,地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)會受到一定的影響,反而會進(jìn)一步加劇中長期供求關(guān)系的失衡。從2005年以來,我們的房地產(chǎn)行業(yè)一直處在被調(diào)控之中,但這種調(diào)控的效果反而使得供應(yīng)始終無法有效放大,進(jìn)而階段性使得住宅處于供不應(yīng)求的狀態(tài)之中,反而推升了房價(jià)的上行。最近五年的情況都說明了這一點(diǎn)。

　　事實(shí)上,實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長速度和真實(shí)的通脹水平,才是房價(jià)中長期上漲、還是下跌的根源。

　　在GDP增速維持在4%以下、通脹在3%以下的經(jīng)濟(jì)體中,房價(jià)很難出現(xiàn)明顯走高。但如果我們的經(jīng)濟(jì)增速在8%以上,實(shí)際通脹水平也在7%以上,那么,房價(jià)就很難有大幅下跌的理由。

　　衡量經(jīng)濟(jì)增速和實(shí)際通脹之和的指標(biāo)是廣義貨幣的增速。在過去25年（從1985年起）,我國的廣義貨幣供應(yīng)量的復(fù)合增長率高達(dá)23%?？鄢龑?shí)際的經(jīng)濟(jì)增長大體9%左右,我們經(jīng)濟(jì)體的實(shí)際通脹水平其實(shí)是蠻高的。也就是說,我們的實(shí)際利率一直處在負(fù)利率的水平上,這也解釋了為什么這二十多年來,敢于貸款的人,賺的錢最多。

　　那么,未來中國的地價(jià)和房價(jià)會怎樣？事實(shí)上也就是判斷中國未來GDP增速與廣義貨幣增速如何。從市場較為一致預(yù)期看,中國GDP增速會回落到8%左右的水平,M2會回落到15%左右的水平。在這樣一個(gè)水平上,我們依然難以看到房價(jià)和地價(jià)下跌的推動力量。

　　價(jià)格終將反映價(jià)值

　　回頭我們再看看當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)的狀況。事實(shí)上,我們看到的是,地產(chǎn)行業(yè)分析師在不斷上調(diào)地產(chǎn)上市公司的業(yè)績,但另一方面市場卻在不斷下調(diào)地產(chǎn)股的估值水平。到目前來看,地產(chǎn)股基于2010年的市盈率水平已經(jīng)普遍回落到10倍左右了。與市盈率相對應(yīng)的企業(yè)中長期增長速度方面,我們看到地產(chǎn)上市公司未來三年的利潤復(fù)合增速卻在30%左右。而且,過去五至八年的時(shí)間里,地產(chǎn)上市公司的利潤復(fù)合增速也基本在30%左右。這說明,即便從謹(jǐn)慎的角度,市場也應(yīng)該給中國地產(chǎn)股25倍左右的市盈率。這意味著中國地產(chǎn)股目前估值正處在歷史低位附近。