在傳統(tǒng)的四大巨頭“萬保招金”中，招商地產(chǎn)在另外三家紛紛入駐港股市場(chǎng)之后，也終于站在了排隊(duì)進(jìn)駐H股的路上。

此前，招商地產(chǎn)為確保完成對(duì)旗下控股子公司“東力實(shí)業(yè)控股”的資產(chǎn)重組，由于在收購之后的24個(gè)月之內(nèi)進(jìn)行注資，違反了聯(lián)交所《上市規(guī)則》構(gòu)成“反向收購”，被視為重新上市，需要重新向聯(lián)交所提交上市申請(qǐng)。

在業(yè)界眼里，目前招商地產(chǎn)不到50億資金注入動(dòng)力控股，決定了在短期內(nèi)，動(dòng)力控股并不能為其提供大體量的融資平臺(tái)，“我估計(jì)就10個(gè)億多一點(diǎn)的融資金額。”盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖表示。

招商地產(chǎn)的行為，充分反映了其對(duì)于資金需求的迫切。在“萬保招金”中，招商地產(chǎn)扣除預(yù)收賬款的負(fù)債率最高，截至2013年第一季度為46.21%，然而在其致力五年實(shí)現(xiàn)“千億收入百億利潤(rùn)”的擴(kuò)張進(jìn)程中，存貨增速不斷加快，預(yù)收賬款增速卻在不斷降低。

另一方面，過度依賴銀行貸款，新的期望融資平臺(tái)體量不大，招商地產(chǎn)如何從中找尋平衡點(diǎn)，支撐自身成長(zhǎng)？

排隊(duì)H股，融資金額10個(gè)億

“招商地產(chǎn)這種做法很少見，反映到它對(duì)資金需求態(tài)度很迫切，所以它寧可采用較高成本的做法‘兵行險(xiǎn)招’。”提到招商地產(chǎn)先收購東力控股約70%控股股權(quán)，又在短時(shí)間之內(nèi)違反規(guī)定向其注入資產(chǎn)的行為，黃立沖如此理解。

在2012年5月，招商地產(chǎn)控股子公司瑞嘉投資實(shí)業(yè)旗下全資子公司成惠投資收購香港上市公司東力實(shí)業(yè)控股70.18%股權(quán)。2013年4月，招商地產(chǎn)全資子公司瑞嘉投資即向東力控股注入?yún)R聚有限公司、華敏投資有限公司、樂富投資有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)和會(huì)鵬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，合計(jì)人民幣約49.65億元。

在此次注資中，東力控股可實(shí)現(xiàn)持有招商地產(chǎn)重慶長(zhǎng)嘉匯、廣州金山谷、佛山依云曦城、佛山依云水岸、佛山依云天匯、佛山依云上城、南京紫金山1號(hào)、南京雍華府此八個(gè)項(xiàng)目，共建筑面積538.14萬平方米，其中未售面積323.44萬平方米。

正是此次行為，違反了香港聯(lián)交所買殼24個(gè)月之內(nèi)不能進(jìn)行注資的規(guī)定，被視為IPO，需要重新提交上市申請(qǐng)。據(jù)了解，5月3日，東力控股已經(jīng)向香港聯(lián)交所遞交了重新上市的申請(qǐng)資料。

然而，黃立沖告訴記者，在傳統(tǒng)意義上而言，重新上市很難獲批，“如果要闖，需要進(jìn)行精心策劃，遞交的資產(chǎn)基本上要能夠直接上市”。

但實(shí)際上，買殼上市的行為，已經(jīng)在無形中抬高了進(jìn)行買殼行為公司的融資成本。“買殼花掉的成本，最后基本上會(huì)浪費(fèi)掉。”上述人士表示，買殼的行為實(shí)際上是為長(zhǎng)遠(yuǎn)而言帶來一個(gè)保障，若初期借殼上市失敗，還可以在后續(xù)時(shí)間中重新籌謀上市。

另一方面，雖然招商地產(chǎn)在積極就控股子公司東力控股的重新上市做努力，但按照經(jīng)驗(yàn)，黃立沖預(yù)計(jì)，“如果上市獲批，像東力目前50個(gè)億的資產(chǎn)，能夠進(jìn)行融資的比例有限，估計(jì)是10個(gè)億多一點(diǎn)的融資金額。”他還表示，若招商地產(chǎn)期望通過東力控股進(jìn)行持續(xù)融資，則需要不斷向東力注入資產(chǎn)。雖然在聯(lián)交所批準(zhǔn)IPO之后，就不會(huì)再對(duì)注資有所限制，但是“總體來說，東力帶來的融資規(guī)模不會(huì)太大，在未來幾年的融資速度不會(huì)太快。”

只能說，若東力控股重新上市獲得批準(zhǔn)，可以在一定程度上，為招商地產(chǎn)提供一些資金需求，但這很難滿足其較大數(shù)額的融資規(guī)模。

銷售費(fèi)用攀高，融資依賴銀行貸款

縱然招商地產(chǎn)在其致力五年實(shí)現(xiàn)“千億收入百億利潤(rùn)”的計(jì)劃中步步為營(yíng)，但其凈利潤(rùn)增速低于銷售收入增速，財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用亦在節(jié)節(jié)攀高。

據(jù)理財(cái)周報(bào)記者測(cè)算，截至2012年年末，招商地產(chǎn)扣除預(yù)收賬款的負(fù)債率為46.97%，高于同期金地集團(tuán)45.88%、萬科43.73%、保利地產(chǎn)42.14%。

“這項(xiàng)指標(biāo)偏高，主要原因是它對(duì)銀行項(xiàng)目貸款的依賴性嚴(yán)重。”黃立沖表示，由于招商地產(chǎn)長(zhǎng)期以來在A股市場(chǎng)沒有暢通的融資渠道，股權(quán)融資相對(duì)較少，容易導(dǎo)致其長(zhǎng)期股東權(quán)益較少、債務(wù)相對(duì)沉重。“這一點(diǎn)不利于公司面對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)安排。”上述分析師補(bǔ)充道。