進(jìn)入2013年，綠城中國(guó)截至目前共發(fā)起六次融資，合計(jì)金額超過(guò)120億元人民幣。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析師解讀為，這是綠城調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，緩解短期債務(wù)壓力的行為。

相比其在2011年融資利息率高達(dá)20%甚至25%的情形，彼時(shí)的綠城中國(guó)融資成本已降低至8%上下浮動(dòng)的行業(yè)平均水平，其在今年5月發(fā)起的美元優(yōu)先票據(jù)年利率更僅為5.625%。

面對(duì)如此頻繁、涉及金額如此之大的融資行為，市場(chǎng)一反兩年前的態(tài)度，紛紛看好。在今年9月，穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)分別上調(diào)關(guān)于綠城中國(guó)的信用評(píng)級(jí)至B2高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)、B+長(zhǎng)期債務(wù)評(píng)級(jí)。

市場(chǎng)向好的根源，莫過(guò)于在2012年6月九龍倉(cāng)入股綠城，并成為其第二大股東這一事件。

如今九龍倉(cāng)入主一年有余，與融創(chuàng)的合作亦開(kāi)展得如火如荼。綠城一方面在變革產(chǎn)品銷(xiāo)售方式，另一方面則在著手剛改產(chǎn)品。

根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的2013年第三季度房企銷(xiāo)售額排名顯示，相比2012年末，綠城中國(guó)的排名下滑4位。分析師則稱(chēng)，變革中的綠城，無(wú)論從債務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)還是項(xiàng)目調(diào)整而言，均需要時(shí)間消化。公司在打開(kāi)調(diào)整大門(mén)之后，“要在2015年才能看到成效”。

頻繁融資調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)

“他們的債務(wù)有七成是今年到期。”一位長(zhǎng)期跟蹤該公司的港股分析師表示，綠城在今年前10個(gè)月內(nèi)大規(guī)模融資的目的很明確，就是將公司以往短期債務(wù)負(fù)重的情況進(jìn)行改善。把在今年一年內(nèi)到期的短期負(fù)債調(diào)整為長(zhǎng)期負(fù)債，分期償還。

根據(jù)其公告顯示，綠城分別于今年1月、3月共發(fā)行7億美元五年期優(yōu)先票據(jù)，票息8.5%。于今年5月發(fā)行25億元三年期人民幣優(yōu)先票據(jù)，年利率5.625%；并于同月取得中國(guó)貸款融資及銀團(tuán)貸款總額約24.6億港元。

在今年9月，其再度發(fā)行3億美元六年期優(yōu)先票據(jù)，票息8.0%；此前還獲得一項(xiàng)3億美元的銀團(tuán)貸款。

上述金額合計(jì)約超過(guò)120億元人民幣，相比綠城中國(guó)去年年末獲得簽約銷(xiāo)售額510億元的情況看，這已然是一筆不小的數(shù)字。

得以大規(guī)模發(fā)債及融資的先決條件，則是有九龍倉(cāng)的資金支持。

綠城在前兩年債務(wù)狀況不佳，導(dǎo)致其較多采用合作方式取得土地儲(chǔ)備，在很多合作過(guò)程中獲得的股權(quán)并未過(guò)半，卻難免跟合作者共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。“跟別人合作的項(xiàng)目，占到他確認(rèn)收入的合同銷(xiāo)售額一半左右，量還是不小。”香港一位分析師解釋道。

對(duì)此，標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李國(guó)宜一直有所擔(dān)憂(yōu)，“綠城中國(guó)的企業(yè)架構(gòu)較為復(fù)雜，涉及廣泛的關(guān)聯(lián)方交易。如果合資公司的借款也按比例合并計(jì)算，則綠城的財(cái)務(wù)杠桿將更高一些。”在其看來(lái)，綠城復(fù)雜的企業(yè)架構(gòu)將構(gòu)成評(píng)級(jí)的限制因素。

“因?yàn)樵?010、2011年那段時(shí)間他們的負(fù)債率太高，沒(méi)有渠道低成本融資，就只能通過(guò)關(guān)聯(lián)融資、高息信托貸款的方式。”在上述港股分析師看來(lái)，在九龍倉(cāng)進(jìn)駐綠城之后，得以讓綠城將旗下成本較高的融資款項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整，“財(cái)務(wù)改善很多”。

 標(biāo)準(zhǔn)普爾在今年8月發(fā)布信用評(píng)級(jí)報(bào)告稱(chēng)，截至2013年7月底，綠城中國(guó)已償還所有高成本信托貸款。截至2012年底，該公司將于未來(lái)十二個(gè)月內(nèi)到期的債務(wù)為156.3億元人民幣。

公司公告顯示，在今年上半年，綠城發(fā)行長(zhǎng)期境外票據(jù)，使其短期債務(wù)減少一半至人民幣77億元。

20%小戶(hù)型剛改產(chǎn)品

面對(duì)如今業(yè)內(nèi)人士對(duì)于綠城土地儲(chǔ)備及建安成本相對(duì)較高的擔(dān)憂(yōu)，毫無(wú)疑問(wèn)，綠城中國(guó)在2013年以來(lái)進(jìn)行的一系列債務(wù)調(diào)整，就是為了給自己接下來(lái)的布局提供資金保障。

“在過(guò)去一年里，綠城拿地比較少，現(xiàn)在他們把負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整好之后，就有足夠的空間去買(mǎi)地了。”上述港股分析師補(bǔ)充道，“在未來(lái)12個(gè)月，綠城買(mǎi)地可能會(huì)考慮到偏向于小戶(hù)型的剛改產(chǎn)品。”

今年8月，在綠城中國(guó)的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，行政總裁壽柏年公開(kāi)表示，綠城要“做部分剛改產(chǎn)品”。

“在同一地段中，綠城的產(chǎn)品相對(duì)周邊項(xiàng)目產(chǎn)品會(huì)有20-30%的溢價(jià)，人家做剛需，他做的是剛改。”一位港資地產(chǎn)研究員告訴記者，就綠城而言，剛改項(xiàng)目就是把原有土地儲(chǔ)備，計(jì)劃做成大戶(hù)型的產(chǎn)品中，選取一部分改成相對(duì)的小戶(hù)型。

“以前綠城房子動(dòng)不動(dòng)總價(jià)就是400萬(wàn)以上，現(xiàn)在他可以做250萬(wàn)或200萬(wàn)，就已經(jīng)是很大的一個(gè)進(jìn)步了。把戶(hù)型做得很緊湊，很有可能把戶(hù)型做到200萬(wàn)以下的小三房。”但上述分析師認(rèn)為，綠城并不會(huì)改變自身的高品質(zhì)特色，“剛改產(chǎn)品新增可售資源不會(huì)超過(guò)20%”。

選擇介入部分剛改產(chǎn)品，其中一個(gè)原因固然是綠城此前的常規(guī)化大戶(hù)型項(xiàng)目去化速度相對(duì)較慢。“他們上半年的去化率是37%，明顯低于行業(yè)內(nèi)50%的平均水平。”某資深分析師提醒道，中國(guó)海外發(fā)展的土地儲(chǔ)備中，剛需類(lèi)產(chǎn)品占其可售儲(chǔ)備比重約七成；而綠城中國(guó)的土地儲(chǔ)備中，有一半是總價(jià)高、大戶(hù)型的產(chǎn)品。“目前來(lái)看，這些大戶(hù)型產(chǎn)品起碼需要2-3年的時(shí)間消化。”

“全民營(yíng)銷(xiāo)”逐漸起步

根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)此前發(fā)布的2013年第三季度房企銷(xiāo)售額排名顯示，相比2012年末，綠城中國(guó)的銷(xiāo)售額排名下滑4位。

實(shí)際上，相比2011年353億的銷(xiāo)售額而言，2012年綠城546億元簽約銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)速度著實(shí)亮眼。

“在去年5月份的時(shí)候，他們就已經(jīng)開(kāi)始推出‘全民營(yíng)銷(xiāo)策略’，雖然在短期內(nèi)效果不會(huì)很顯著，但是中長(zhǎng)期肯定會(huì)有幫助。”前述分析師如是認(rèn)為。

經(jīng)過(guò)2012年與九龍倉(cāng)、融創(chuàng)中國(guó)的合作之后，綠城中國(guó)在融資成本降低的新環(huán)境下，其營(yíng)銷(xiāo)和產(chǎn)品策略角度均有所調(diào)整，但在既定體量下要見(jiàn)到明顯成果，則有賴(lài)于時(shí)間的證明。