恒大地產(chǎn)為杭州項目發(fā)起的10億元信托計劃繼首輪在10月17日發(fā)行后，第二輪已于11月4日發(fā)行。該信托計劃為恒大地產(chǎn)與杭州信托聯(lián)合成立，是近期融資規(guī)模最大的項目之一。事實上，在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化下，房地產(chǎn)融資渠道不暢，信托仍是大量房企獲取融資的重要方式。中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年三季度末，房地產(chǎn)信托余額高達8942億元，余額占比為9.33%，相比二季度末的9.12%增長0.21個百分點。

新增規(guī)模創(chuàng)2010年來新高

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，今年三季度末，房地產(chǎn)信托余額達8942億元，相比前幾個季度增長明顯，與今年二季度末時的8119億元相比，增長了10.14%，遠超同期信托公司管理信托資產(chǎn)7.16%的增長速度；房地產(chǎn)信托余額占比為9.33%，相比二季度末的9.12%明顯回升。

從新增信托規(guī)模的角度分析，今年第三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達到1675億元，創(chuàng)2010年以來的歷史最高水平，相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%；與今年二季度第的1544億元相比，環(huán)比上漲8.48%，今年第三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模明顯上升。房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比也在持續(xù)上升，第三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占全部新增信托規(guī)模的比重為12.80%，同樣刷新了2011年第四季度以來的最高水平。

來自用益信托監(jiān)測的集合信托數(shù)據(jù)亦顯示，今年三季度房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為1021億元，同比增加29.40%，占比38%；房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為656億元，同比增加14.49%，占比38%。該機構(gòu)分析稱，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模和成立規(guī)模的占比均有增加，反映出很多投資者仍然看好地產(chǎn)行業(yè)，投資者對樓市的風險擔憂有所好轉(zhuǎn)。

信托仍為重要融資渠道

隆鑫地產(chǎn)副總裁張劍峰向商報記者表示，對于開發(fā)企業(yè)而言，從今年6月份開始，開發(fā)企業(yè)的銀行貸款趨緊；其次，盡管目前有近40家上市房企公布了再融資預(yù)案，但在房地產(chǎn)金融未徹底放開之前，目前房地產(chǎn)信托仍是房企的重要融資渠道之一。

“恰逢年底，信托公司加快了產(chǎn)品的發(fā)行速度，以爭取更多的資金。”廣發(fā)證券投資顧問王立才昨日向商報記者表示，首先，今年以來房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，帶動了房地產(chǎn)信托的火爆；其次，對于信托公司而言，房地產(chǎn)項目屬于信托項目中收益率較高的類別。下半年在資金趨緊的形勢下，新設(shè)房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率有所反彈并逐月回升，10月份預(yù)期收益率在9%以上。

商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，不少重慶房企積極將地產(chǎn)信托納為重要的融資渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年至今，金科地產(chǎn)與中鐵信托、平安信托、興業(yè)信托、長安信托等數(shù)家信托公司合作，累計融資超60億元，且多數(shù)為權(quán)益類信托融資，年利率10%~15%。資料顯示，協(xié)信地產(chǎn)在今年2月和3月，分別與五礦信托、中融信托發(fā)行信托產(chǎn)品。前者一期行規(guī)模達9億元，預(yù)期年息率9.2%~11%；后者發(fā)行規(guī)模達14.4億元，預(yù)期年息為8.5%~10%。

房企融資渠道布局多元

“可以說，在今年第三季度，房地產(chǎn)信托抄了銀行的底。”廣發(fā)證券投資顧問王立才說，不過，信托在國內(nèi)還是新事物，需要時間走向成熟；同時，還款違約也給房地產(chǎn)信托帶來壓力，部分房地產(chǎn)信托的可能違約，無疑將增加房企融資難度。所以，從長遠來看，開發(fā)企業(yè)的融資渠道多元化是一個值得深思的問題。

隆鑫地產(chǎn)副總裁張劍峰表示，總體而言，開發(fā)企業(yè)的融資方式由間接融資轉(zhuǎn)為直接融資。目前開發(fā)企業(yè)的主要融資主要來源于銀行、房地產(chǎn)信托、基金、資產(chǎn)管理計劃，以及海外融資。這集中融資方式除開銀行貸款外，其余的都可看作是開發(fā)商參與的直接融資形式。就融資成本而言，銀行貸款低于10%，房地產(chǎn)信托的融資成本從2010年的高位逐步走低，目前為10%~15%。

張劍峰表示，未來，券商發(fā)行的資產(chǎn)管理計劃以及商業(yè)銀行的理財直投，將成為房地產(chǎn)信托的主要競爭對手。所以，即使今年第三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的歷史最高水平，但也不代表說開發(fā)企業(yè)后市主要融資渠道將是房地產(chǎn)信托。商報記者昨日了解到，本土房企澤京地產(chǎn)就聯(lián)合新華富時，針對長壽的“美麗澤京”項目，發(fā)起專項資產(chǎn)管理計劃，發(fā)行規(guī)模4.3億元。