曾因上海新天地而名噪一時(shí)的瑞安房地產(chǎn)有限公司再次傳出新消息。

11月29日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將重慶天地的超高層發(fā)展項(xiàng)目一期塔樓所有辦公樓層，連同815個(gè)地下停車位(零售部分、地下部分、物業(yè)管理用房、15樓、30樓及46樓除外)，以24.12億出售給陽(yáng)光壽險(xiǎn)。

出售寫字樓

在重慶人眼中，重慶新天地是不管偽小資還是純小資都會(huì)去休閑的地方，該片區(qū)打造的商業(yè)項(xiàng)目甚至成為該地商業(yè)項(xiàng)目的標(biāo)桿。

如此情況下，瑞房將旗下寫字樓出售，不禁讓人疑惑。

據(jù)某熟知瑞房的重慶業(yè)內(nèi)分析，瑞安新天地所在渝中區(qū)化龍橋區(qū)域雖然是位于重慶市主城區(qū)幾何中心地段，但是還尚未形成辦公氛圍。在重慶人眼中，辦公場(chǎng)所還是交通比較發(fā)達(dá)的兩渡口區(qū)域。

并且，如果瑞安新天地項(xiàng)目入市將會(huì)面臨著項(xiàng)目周邊的龍湖時(shí)代天街和萬(wàn)科萬(wàn)錦匯項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。

據(jù)了解，萬(wàn)錦匯作為萬(wàn)科首個(gè)在渝的商業(yè)項(xiàng)目，定位為大坪百萬(wàn)商圈“中心生活廣場(chǎng)”，目前該項(xiàng)目寫字樓與空中商鋪已全面售罄，部分約70-1300平米保留商鋪現(xiàn)正銷售。

而時(shí)代天街也是集合了龍湖天街系購(gòu)物中心、主題情景商業(yè)步行街、精裝SOHO公寓、創(chuàng)意LOFT、精裝住宅，占地180萬(wàn)平方米的“大盤”。此項(xiàng)目也在今年6月份入市銷售。

“除了該區(qū)域，重慶的寫字樓市場(chǎng)也是處于供應(yīng)過(guò)剩的狀態(tài)。”該業(yè)內(nèi)人士如此分析稱。

僅據(jù)世邦魏理仕在11月17日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2013年到2016年預(yù)期重慶年均新增供應(yīng)量將達(dá)到69萬(wàn)平方米。三季度，重慶優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓整體空置率達(dá)到30.5%。并且，如果把范圍拓展到整個(gè)寫字樓物業(yè)，空置率還將大幅抬升。

“可以說(shuō)，重慶的寫字樓市場(chǎng)不僅競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且面臨市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)目前重慶的房地產(chǎn)公司的內(nèi)部銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅產(chǎn)品和商鋪產(chǎn)品的銷售情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于寫字樓，本來(lái)應(yīng)該是地產(chǎn)產(chǎn)品中利潤(rùn)率最高的寫字樓卻因?yàn)槿セ事蔀楣纠麧?rùn)的拖累。”該人士續(xù)稱。

回籠現(xiàn)金流

除了因?yàn)閷懽謽沁\(yùn)營(yíng)的前景難料外，更深層次的出售原因則在瑞房的公告中有所顯露。公告稱，此次出售物業(yè)所得凈額28.82億港元，將擬用作償還現(xiàn)有債務(wù)及房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的資本開(kāi)支等。

其還指出，公司三年計(jì)劃策略其中一項(xiàng)是透過(guò)整體出售非核心辦公樓及零售物業(yè)以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及縮短投資回報(bào)期，故出售事項(xiàng)切合集團(tuán)的業(yè)務(wù)模式。

眾所周知，瑞房“上海新天地”模式與舊城改造結(jié)合在一起特點(diǎn)鮮明，不過(guò)就耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、而且資金消耗大。同時(shí)瑞安房地產(chǎn)慣于操作商業(yè)地產(chǎn)，在瑞安“新天地”系列綜合體項(xiàng)目中，住宅比重普遍偏小，比較難以住宅部分的銷售支撐商業(yè)部分所需的資金。

現(xiàn)在，瑞房已將此種“新天地”模式復(fù)制到重慶、武漢、佛山等地。

其中，號(hào)稱“續(xù)寫上海新天地傳奇”的瑞安重慶天地，就是重慶歷史上最大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目。

根據(jù)規(guī)劃，這片2003年就達(dá)成改造協(xié)議的老工業(yè)區(qū)將建成包括商業(yè)街、商場(chǎng)、寫字樓以及住宅在內(nèi)的總建筑面積達(dá)360萬(wàn)平方米的一個(gè)城市綜合體，其中主體建筑是規(guī)劃高度468米的“西部第一高樓”--嘉陵帆影。

然而，從2003年拿到這塊土地開(kāi)始，其開(kāi)發(fā)周期已有10年，而目前已完成的部分是商業(yè)街區(qū)，以及住宅部分的1期雍江苑和2期雍江藝庭，這兩期住宅部分業(yè)主已經(jīng)入住，而作為項(xiàng)目主體的寫字樓與商場(chǎng)仍在建設(shè)之中。

據(jù)瑞房今年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，目前其銀行結(jié)余及現(xiàn)金為80.97億元，流動(dòng)負(fù)債為228.35億元。因此，瑞房現(xiàn)時(shí)正在加大融資力度，回籠現(xiàn)金流。

今年3月28日，瑞房拋出融資計(jì)劃，按每3股分發(fā)1股比例供股，每股供股價(jià)1.84港元，較當(dāng)日收市價(jià)3.34港元折讓44.9%；發(fā)行不多于22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元，用作幫助加快上海太平橋項(xiàng)目及瑞虹新城項(xiàng)目搬遷進(jìn)度、收購(gòu)以及償還債務(wù)。

10月31日，瑞安房地產(chǎn)再次公告表示，旗下中國(guó)新天地將獲得全球另類投資資產(chǎn)管理公司Brookfield的5億美元入股。據(jù)此，Brookfield將換取由中國(guó)新天地發(fā)行本金總額為5億美元的可換永久債券，以及由瑞安房地產(chǎn)發(fā)行的4.15億份認(rèn)股權(quán)證。

在上周，瑞房再次公布131億的債券融資計(jì)劃以及簽署100億銀行貸款。

可以看出，本次出售重慶項(xiàng)目的部分物業(yè)，亦是瑞房近期諸多融資安排中的一個(gè)。

11月29日，南京市國(guó)土資源局掛牌出讓兩宗地，該兩宗地的編號(hào)分別為NO.2013G81和NO.2013G82，出讓總面積11.92萬(wàn)平方米，出讓起始總價(jià)為13.88億元。

其中NO.2013G81地塊東至繞城公路，南至繞城公路，西至馬群變電站，北至寧杭公路，出讓面積為8.94萬(wàn)平方米，出讓起始價(jià)為8億元，性質(zhì)為商辦混合用地，容積率為3.38。

該地塊要求地面一層設(shè)置城市公交站臺(tái)、城際班線站臺(tái)、換乘大廳門廳、管理用房及配套設(shè)備用房、公交車通道等，建筑面積約1.2萬(wàn)平方米；地面二層、三層軌道S6線紅線南側(cè)及軌道12號(hào)線紅線西側(cè)設(shè)置寬度不少于5米的專用換乘通道；此外，該地塊配套建設(shè)的公交停保場(chǎng)、地鐵S6、12號(hào)線(紅線內(nèi)主體結(jié)構(gòu))由受讓人出資建設(shè)，建成后無(wú)償移交政府。

而NO.2013G82地塊東至規(guī)劃道路，南至天元路，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路，出讓面積2.98萬(wàn)平方米，出讓起始價(jià)為5.88億元，性質(zhì)為商業(yè)用地，容積率小于等于4.0，該地塊要求地塊內(nèi)商業(yè)不得分割銷售、不得分割轉(zhuǎn)讓。

此外，公告顯示，該兩地塊接受競(jìng)買報(bào)價(jià)時(shí)間為2013年12月20日上午9時(shí)至2014年1月8日下午14時(shí)30分，掛牌現(xiàn)場(chǎng)會(huì)時(shí)間為2014年1月8日下午14時(shí)25分，對(duì)競(jìng)買人沒(méi)有特殊要求。