隨著房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”呼聲的高漲，一度沉寂的房地產(chǎn)融資再次迎來(lái)開(kāi)閘預(yù)期。12月5日，繼迪馬股份后，再融資大門(mén)再度開(kāi)啟，萬(wàn)方發(fā)展涉房再融資獲證監(jiān)會(huì)受理的消息如一支強(qiáng)心針，不僅令其在6日獲得強(qiáng)勢(shì)漲停，與此同時(shí)，也激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)房企融資環(huán)境松動(dòng)的期待。

不過(guò)，在接受記者采訪的市場(chǎng)分析人士看來(lái)，此次放開(kāi)的涉房再融資并不具有代表意義，房地產(chǎn)再融資的突破口或仍將從“舊城改造及保障房建設(shè)”入手。

“去行政化”帶來(lái)憧憬

12月5日晚間，萬(wàn)方發(fā)展公告稱(chēng)，公司收到《中國(guó)證監(jiān)會(huì)行政許可申請(qǐng)受理通知書(shū)》。公司此前提交的《萬(wàn)方城鎮(zhèn)投資發(fā)展股份有限公司發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并配套融資暨關(guān)聯(lián)交易》行政許可申請(qǐng)材料，經(jīng)證監(jiān)會(huì)審查后獲得受理。

值得注意的是，這也是十八屆三中全會(huì)后首個(gè)被受理的涉房再融資，也被多位分析人士看作是房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘的節(jié)點(diǎn)。但毫無(wú)疑問(wèn)的是，“去行政化”的調(diào)控方向確實(shí)對(duì)再融資帶來(lái)了利好。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就曾對(duì)此表示，三中全會(huì)以后或許將允許在內(nèi)地再融資了，到時(shí)候所有的地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)沖上去。

不過(guò)，此次萬(wàn)方發(fā)展涉房再融資的“被受理”，是否真的是開(kāi)閘的信號(hào)燈？華鑫證券首席策略分析師陸水旗向記者表示，“事實(shí)上，萬(wàn)方發(fā)展的再融資方案主要還是針對(duì)企業(yè)擴(kuò)張重組，并不是完全的房地產(chǎn)再融資，因此也不具有代表性。”

萬(wàn)方發(fā)展此前的方案確也指出，擬購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)方盛宏95%股權(quán)、秦皇島鼎駿90%股權(quán)、張家口宏礎(chǔ)100%股權(quán)、義林義烏77.89%股權(quán)、延邊龍潤(rùn)51%股權(quán)，交易標(biāo)的全部從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，重大資產(chǎn)重組涉及總金額超過(guò)20億元。

事實(shí)上，不僅是萬(wàn)方發(fā)展，此前唯一一家方案獲證監(jiān)會(huì)受理，最快將在明年才會(huì)得到確切答案的房企——迪馬股份，也與再融資預(yù)案打舊城改造牌的新湖中寶、打保障性住房的宋都股份、北京城建、金科股份不同。迪馬股份公開(kāi)發(fā)布的募資計(jì)劃顯示，其募得的資金主要用于向重慶東銀集團(tuán)、華西集團(tuán)、華西同誠(chéng)發(fā)行共11.79億股購(gòu)買(mǎi)三方持有的東原地產(chǎn)、國(guó)展地產(chǎn)、深圳鑫潤(rùn)、東銀品筑的全部股權(quán)，該再融資計(jì)劃不用于任何具體項(xiàng)目的建設(shè)，而是用于重組資產(chǎn)，提升自身實(shí)力。

此前，為了抑制地王效應(yīng)，針對(duì)房企再融資，證監(jiān)會(huì)與住建部、國(guó)土資源部商定，涉房再融資必須“無(wú)囤地、囤房”，房企再融資和資產(chǎn)注入的申請(qǐng)也隨之被勒緊。業(yè)內(nèi)人士也指出，迪馬股份再融資預(yù)案首獲批準(zhǔn)的主要原因或就是與該政策打了“擦邊球。”

再融資或有條件放開(kāi)

不過(guò)，盡管房產(chǎn)再融資開(kāi)閘尚“在路上”，不過(guò)，房企的再融資熱情并未因嚴(yán)寒的到來(lái)而“熄火”。

今年11月2日，首開(kāi)股份同時(shí)推出非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案及公司債發(fā)行預(yù)案，涉及資金高達(dá)98億元。11月13日，廣宇發(fā)展擬以每股7.21元的價(jià)格向魯能集團(tuán)、魯能集團(tuán)全資子公司魯能置業(yè)及世紀(jì)恒美發(fā)行17.31億股，購(gòu)買(mǎi)其分別持有的8家房地產(chǎn)公司股權(quán)，標(biāo)的資產(chǎn)的預(yù)估值合計(jì)約為124.84億元……而同樣在11月，包括招商、金隅在內(nèi)的眾多房企更已核實(shí)通過(guò)并增加配股方案。

事實(shí)上，在新湖中寶今年8月1日拋出房企再融資方案的敲門(mén)磚效應(yīng)下，已停擺三年有余的房地產(chǎn)再融資似乎也看到了新希望，紛紛拋出再融資方案。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月底，已有36家房企正式拋出再融資方案且用于投資地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及資金總計(jì)達(dá)1040億元。而盡管再融資之路諱莫如深，不過(guò)上市房企仍試圖在再融資路上走得更遠(yuǎn)，涉及投資項(xiàng)目也從“舊城改造”擴(kuò)展至商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者，“之所以出現(xiàn)再融資熱潮，其實(shí)是基于上市公司對(duì)房產(chǎn)再融資開(kāi)閘的良好預(yù)期，而為了第一時(shí)間抓住再融資紅利，做好準(zhǔn)備是必不可少的功課。”在陸水旗看來(lái)，在“去行政化”的調(diào)控方向已確定的當(dāng)下，房產(chǎn)再融資通過(guò)概率也隨之水漲船高。

對(duì)于“現(xiàn)金為王”的開(kāi)發(fā)商而言，資金鏈的作用不言而喻。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)上市房企前40強(qiáng)的監(jiān)測(cè)顯示，今年1月-11月，包括萬(wàn)科在內(nèi)的40家上市房企披露的融資總額約為2080億元，同比增長(zhǎng)85.7%。而近日，隨著銀根的進(jìn)一步收緊，上市房企地產(chǎn)金融化的要求也更高，對(duì)融資渠道有限的房企造成了資金鏈上的壓力。記者梳理后也發(fā)現(xiàn)，拋出再融資預(yù)案的中小房企無(wú)疑占了大多數(shù)。

新時(shí)代證券房地產(chǎn)分析師裴明華在采訪中表示，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況要分類(lèi)來(lái)看，像萬(wàn)科這一類(lèi)的大型房企，因?yàn)橘Y源多、股東背景比較強(qiáng)，所以融資渠道也會(huì)比較多。小型房企更多的是只能采取信托方式，成本一般在10%以上，融資渠道相對(duì)較窄。“再融資的開(kāi)閘更多的還是對(duì)中小房企資金鏈的援助，與直接融資相比，較低的融資成本有助于調(diào)整好企業(yè)的土地儲(chǔ)備，支撐企業(yè)發(fā)展與擴(kuò)張，在高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勝劣汰中獲得喘息之機(jī)。”上述房地產(chǎn)行業(yè)分析師也說(shuō)道。

不過(guò)，另一方面，陸水旗也指出，“房地產(chǎn)再融資即使在將來(lái)放開(kāi)，也勢(shì)必是定向性且有條件的放開(kāi)。真正的開(kāi)禁必定會(huì)集中于新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的保障房建設(shè)、廉租房建設(shè)以及棚戶(hù)區(qū)改造等城市改造項(xiàng)目，這一點(diǎn)是不會(huì)改變的。”