金投網(wǎng)（www.jhhuoguo.com）1月15日訊，無論在何時(shí)，資本都是房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)心的事情。然而在2016年，房地產(chǎn)行業(yè)的資本游戲已經(jīng)不再是以往的玩法，隨著人民幣的持續(xù)貶值、國(guó)內(nèi)融資成本的下降，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將可能迎來全新的“金融游戲”。在過去幾年盛行一時(shí)的“海外融資”開始退潮，而國(guó)內(nèi)融資渠道則變得愈發(fā)寬松。在2016年初，就已經(jīng)有房企大規(guī)模贖回海外票據(jù)。隨著大環(huán)境的改變，房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)債的熱潮已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向，從海外市場(chǎng)回歸到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

海外融資成本愈發(fā)高企

去年12月24日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司公告指出，就發(fā)行于2013年1月25日的債券，公司已通知受托人及票據(jù)的持有人，所有未贖回票據(jù)將于2016年1月25日全數(shù)贖回。其中，贖回價(jià)相等于本金額的105.6250%，另加直至贖回日期應(yīng)計(jì)及未付的利息。據(jù)了解，于公告日期，寶龍票據(jù)的未贖回本金額為2.5億美元，公司將使用發(fā)售新票據(jù)所得款項(xiàng)及內(nèi)部資源清償贖回付款。

記者了解到，此次寶龍地產(chǎn)贖回的是2013年1月18日，寶龍公司及子公司擔(dān)保人與德意志銀行、匯豐、美林及蘇格蘭皇家銀行就發(fā)行于2018年到期的2.5億美元11.25%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議。也就是說，寶龍地產(chǎn)此次的贖回是提前了2年。對(duì)于此次贖回，寶龍方面表示，贖回預(yù)期可降低公司融資成本及利息支出，因此，此次贖回符合公司及其股東的整體利益。于贖回日期進(jìn)行贖回后，已贖回票據(jù)將會(huì)被注銷。事實(shí)上，寶龍地產(chǎn)的贖回海外債券顯得有點(diǎn)急迫。甚至有消息稱，投資者愿以低至7.2%的利率出借資金，這可降低利率成本三分之一，但寶龍地產(chǎn)卻仍然以有充?，F(xiàn)金為由而婉拒。

與寶龍地產(chǎn)的急切贖回海外債券相類似的事件在近期的房企當(dāng)中并不少見。由此可見，現(xiàn)時(shí)海外融資成本已經(jīng)使得企業(yè)不得不重新調(diào)整其金融策略。事實(shí)上，隨著人民幣貶值與美金的強(qiáng)勢(shì)，海外融資成本已經(jīng)非常高。

以2015年6月25日五洲國(guó)際發(fā)行的1億美元海外債為例，發(fā)行當(dāng)時(shí)該債券年利率為13.75%，加上逾4%的人民幣貶值幅度，成本已高達(dá)17.75%。而該債券的到期還有2年。

記者發(fā)現(xiàn)，在去年有發(fā)海外債的房企，其年利率再加上人民幣的貶值幅度，基本都接近10%甚至更高。而按照2015年前三季度的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)板塊ROE水平降為6.1%、凈利潤(rùn)率水平降為9.4%，均是2007年以來的最低點(diǎn)。換言之，房企的凈利潤(rùn)水平已經(jīng)超過了海外融資的成本。這也是寶龍等房企急于提前贖回海外票據(jù)的關(guān)鍵所在。

房企轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)

事實(shí)上，貨幣市場(chǎng)的變化對(duì)于房企的融資方式的改變非常重要。海外融資壓力的劇增，已經(jīng)很難在海外市場(chǎng)找到便宜的融資途徑，但是同時(shí)，國(guó)內(nèi)的融資渠道則變得充裕起來。

在中國(guó)指數(shù)研究院提供的“2015年中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告”中指出，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、通貨膨脹率低位運(yùn)行的大背景下，央行延續(xù)2014年11月以來穩(wěn)健偏松的貨幣政策，年內(nèi)實(shí)施了五次降息，四次全面降準(zhǔn)，以及中期借貸便利(MLF)等多種創(chuàng)新型貨幣投放渠道，向市場(chǎng)釋放大量流動(dòng)性，并逐步引導(dǎo)社會(huì)融資成本下行。分析認(rèn)為：“房地產(chǎn)在寬松的貨幣環(huán)境中受益，行業(yè)資金面得到明顯好轉(zhuǎn)。然而從行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以去化為主，導(dǎo)致企業(yè)投資動(dòng)力不足，在此背景下，頻繁亮相的金融市場(chǎng)政策，為房企向金融業(yè)轉(zhuǎn)型及加速吸收金融資本營(yíng)造了良好環(huán)境。”

分析指出，2015年房地產(chǎn)行業(yè)在金融運(yùn)作上，跨界多種金融業(yè)態(tài)、利用金融資本推動(dòng)企業(yè)發(fā)展已不再是個(gè)體行為，而是成為了一種行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。2016年品牌房企將會(huì)繼續(xù)深耕細(xì)作，加大金融業(yè)務(wù)投資和金融資本利用，加快金融業(yè)轉(zhuǎn)型步伐，未來房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合將會(huì)更加密切和深入。

房企發(fā)力金融創(chuàng)新

2015年兩會(huì)期間李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出了“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃，加快了互聯(lián)網(wǎng)思維向房地產(chǎn)行業(yè)的滲透，具有巨大發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)空間的互聯(lián)網(wǎng)金融吸引著各大房企頻繁觸網(wǎng)。

2015年可以說是房企大舉進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的元年，選擇與機(jī)構(gòu)合作是目前房企開展互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的主流方式，而在產(chǎn)品的開發(fā)與設(shè)計(jì)上房企不斷增加創(chuàng)新元素，使得產(chǎn)品種類日益豐富。

而除了“金融觸網(wǎng)”以外，資產(chǎn)證券化也是房企另一種創(chuàng)新型融資方式。2015年隨著資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房企對(duì)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目熱情高漲，相繼推出各類產(chǎn)品打破了我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展困局。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為一種直接融資工具，在改善企業(yè)融資環(huán)境、盤活存量資產(chǎn)、加快建設(shè)資金流轉(zhuǎn)速度等方面操作性更強(qiáng)，對(duì)于房企來說具有極大的吸引力。

實(shí)體資產(chǎn)證券化項(xiàng)目落地，打破了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展困局。商業(yè)地產(chǎn)等持有型物業(yè)占用的資金量較大，會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生一定的經(jīng)營(yíng)壓力，而實(shí)體資產(chǎn)證券化的推出為企業(yè)破除了融資難題，有效改善了企業(yè)資金流。

2015年9月，由萬科牽手鵬華基金首次合作的鵬華前海萬科REITs正式上市發(fā)行，成為國(guó)內(nèi)第一支真正意義上的公募REITs，該基金募集總額為30億元，其中將以不高于基金資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權(quán)，獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益;同年12月，由招商證券牽頭的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)首只國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)REITs—“招商創(chuàng)融-天虹商場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行完成，該產(chǎn)品總?cè)谫Y規(guī)模為14.5億元，資金投向一家國(guó)資背景的深圳老牌百貨商鼎誠(chéng)大廈裙樓，該項(xiàng)目開辟了現(xiàn)有國(guó)資管理體系下的資產(chǎn)證券化新路徑。

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