“住房是為了生活，而不是為了投機(jī)?！?/strong>近半年來，這一直是中國政府的口頭禪。今年，這個(gè)口號(hào)似乎終于起作用了。但是對銀行貸款的新限制讓開發(fā)商只能利用一個(gè)資金來源，這本身可能會(huì)產(chǎn)生破壞性的后果。
房地產(chǎn)開放商資金來源比/數(shù)據(jù)來源：FactSet
去年年底，中國監(jiān)管機(jī)構(gòu)宣布，房地產(chǎn)貸款應(yīng)不超過銀行總貸款的40％，從而有效地結(jié)束了多年來穩(wěn)步增加的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口。
縱觀中國主要銀行在2020年的業(yè)績，它們總體上基本上都已經(jīng)逼近極限。根據(jù)Capital IQ的數(shù)據(jù)，在四大銀行中，中國銀行，中國建設(shè)銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行和中國工商銀行的房地產(chǎn)貸款占總貸款的37.5％至42.2％。
這進(jìn)一步加劇了中國“三條紅線”政策對債券發(fā)行的擠壓，如果開發(fā)商不滿足三個(gè)杠桿基準(zhǔn)，它將被限制進(jìn)一步借貸。這意味著需要不可避免地要進(jìn)一步轉(zhuǎn)移到剩下的最后一個(gè)有意義的資金來源，即直接來自購房者的存款。
中國最大的開發(fā)商之一，中國萬科集團(tuán)報(bào)告其已售出的項(xiàng)目面積為5352萬平方米，但尚未完成。按照去年的建造速度，這相當(dāng)于超過18個(gè)月的竣工時(shí)間。萬科未實(shí)現(xiàn)的收入數(shù)字為1041.5億美元，是2015年底水平的3倍多，僅2021年頭3個(gè)月就增長了約78億美元。
從整個(gè)行業(yè)的官方數(shù)據(jù)來看，這種加速的轉(zhuǎn)變也很明顯。存款現(xiàn)在是房地產(chǎn)開發(fā)商資金的最大單一來源，在截至3月的12個(gè)月中，存款和預(yù)付款增長了23.9％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他資金來源的14.1％的增長。
這使得國內(nèi)新聞報(bào)道，越來越多的買家擔(dān)心新買的房子一再拖延。中國購房者不是像債券持有人或銀行那樣的老練債權(quán)人，但他們具有無與倫比的影響力，讓他們?yōu)榇嗳醯姆康禺a(chǎn)開發(fā)商的超額支出買單是一個(gè)冒險(xiǎn)的決定。
