自疫情爆發(fā)以來，世界各地的房價都已經(jīng)飆升。到今年第三季度，在跟蹤的46個市場中，價格漲幅超過10%的市場略多于三分之一，其中一半位于亞太地區(qū)。盡管在疫情期間，房價增長最快的城市的構(gòu)成發(fā)生了變化，但有一個市場始終保持在前五名:首爾。

1.首爾房價達(dá)收入中位數(shù)17倍，20多項房價措施“無濟(jì)于事”

上個季度，首爾的高檔住宅價格同比上漲22.6%，漲幅在邁阿密之后，位居第二。首爾房價持續(xù)上漲的一個跡象是，上季度房價季度環(huán)比上漲6.5%。與此形成鮮明對比的是，我國和加拿大的一些城市在今年年初實現(xiàn)了強(qiáng)勁的季度環(huán)比增長，但漲幅不大，甚至有所下降。

鑒于韓國政府多年來一直在為房地產(chǎn)市場努力降溫，首爾的房價繁榮就更加引人注目。自2017年5月韓國總統(tǒng)文在寅就任以來，韓國政府推出了20多項控制房價的措施，但都沒有奏效。

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韓國央行描繪了一幅令人擔(dān)憂的泡沫圖景。在6月發(fā)布的最新金融穩(wěn)定報告中，該機(jī)構(gòu)表示，居住著韓國近一半人口的首爾市區(qū)的房價“定價過高”，一旦出現(xiàn)流動性沖擊，房價可能大幅下跌。然而，該報告最令人震驚的數(shù)據(jù)是房價收入比的飆升。首爾的平均房價自 2012 年以來翻了一番，今年第一季度達(dá)到家庭收入中位數(shù)的 17.4 倍。在倫敦和紐約，這一比率分別接近 12 和 6.5。

2.韓國房價政策為何不管用?

雖然住房負(fù)擔(dān)能力對于許多發(fā)達(dá)和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體來說是一個嚴(yán)重的問題，而且政府正在努力在不損害復(fù)蘇的情況下控制價格，但韓國是一個典型的例子，說明為市場降溫的政策可能會出現(xiàn)嚴(yán)重錯誤。

圖源：法新社

首先，韓國政府幾乎完全專注于抑制投機(jī)的措施，而不是增加供應(yīng)。盡管在許多過熱的房地產(chǎn)市場中，這是一個常見的問題，但韓國經(jīng)濟(jì)和金融市場的特性加劇了這一問題。

與其他國家相比，韓國家庭在房地產(chǎn)上所占的財富比例要高得多。而限制抵押貸款，并對擁有多套住房和“倒賣”房產(chǎn)的人征收更高的稅，這樣的努力會導(dǎo)致結(jié)果適得其反。不僅最終抑制了銷售、擠壓了供應(yīng)并進(jìn)一步推高了價格，還激怒了房主，并使首次購房者更難登上房產(chǎn)階梯。

此外，充裕的流動性抵消了降溫措施的作用。盡管韓國央行已開始加息，但提高借貸成本是控制房價的一個眾所周知的生硬工具。在一個家庭負(fù)債位居世界前列、80%的新抵押貸款采用浮動利率的國家，這種做法尤其危險。

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第三，沒有哪個國家像韓國一樣，受到房價飛漲的影響，不得不面對如此負(fù)面的宣傳。韓國電影《寄生蟲》在2019年成為第一部獲得奧斯卡最佳影片獎的非英語電影，該片生動地反映了首爾經(jīng)濟(jì)適用房的缺乏。與此同時，Netflix的反烏托邦劇《魷魚游戲》在國際上引起轟動，這部劇捕捉了該國日益擴(kuò)大的不平等和家庭負(fù)債的上升。雖然這對韓國娛樂產(chǎn)業(yè)來說是一個巨大的勝利，但這些影片卻激起了公眾對大城市房價過高的不滿。