要想深入了解亞洲奢侈品市場格局的變化，只要看看全球最大奢侈品集團(tuán)路易·威登(LVMH)第一季度的業(yè)績就知道了。除日本外，該公司在亞洲的有機收入下降了6%。相比之下，在日本的銷售額飆升了32%。

這并不奇怪。目前全球外匯市場的一大新聞是日元持續(xù)貶值，今年以來日元兌美元匯率已下跌逾10%，跌至34年來的新低。此外，日元的疲軟是廣泛存在的，日元兌主要亞洲貨幣處于多年低點。

日元的貶值源于日本和美國之間巨大的利率差異。通過提高海外游客的消費能力，對日本旅游業(yè)是一個福音。與此同時，這也增加了日本商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。

根據(jù)摩根士丹利資本國際的數(shù)據(jù)，日本零售和酒店地產(chǎn)是亞洲商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中去年投資活動與2020-2022年平均年交易量持平或超過平均年交易量的少數(shù)幾個領(lǐng)域之一。

摩根士丹利資本國際亞洲房地產(chǎn)研究主管表示，日本零售行業(yè)的強勁表現(xiàn)“尤其引人注目，因為日本人口正在減少。

如果說有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)能很好地說明近來亞洲房地產(chǎn)需求的驅(qū)動因素，那就是上個月到訪日本的國際游客超過300萬，創(chuàng)下單月最高紀(jì)錄。

美國銀行在4月12日的一份報告中指出，在亞洲，入境游恢復(fù)最快的市場是那些本幣貶值幅度最大的市場，比如日本和越南。

此外，盡管赴日中國游客人數(shù)仍遠(yuǎn)低于疫情前的水平，但去年中國游客的人均支出比2019年高出50%，原因是奢侈品和高價值文化體驗的支出增加。

日元的暴跌為外國游客提供了一個難得的機會，他們可以以大幅折扣購買夢寐以求的奢侈品。據(jù)報道，一個香奈兒經(jīng)典手袋在東京的免稅折扣后比在紐約便宜1423美元。

仲量聯(lián)行(JLL)的數(shù)據(jù)顯示，東京銀座和表參道等主要零售中心從海外旅游業(yè)的大幅增長中受益很多，去年最后一個季度的平均地面租金達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄高位。

不過，日本的酒店業(yè)表現(xiàn)最為出色。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，去年的交易量比2013年至2022年的年平均水平高出40%。此外，該行業(yè)的外國投資份額達(dá)到2008年以來的最高水平。

沒有哪個主要酒店市場的關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)恢復(fù)得像日本那樣顯著。CoStar的數(shù)據(jù)顯示，今年前三個月，東京、大阪和京都的日均房價(以美元計算)比2019年同期高出30%至50%，每間可用客房的收入增加了18- 37%。

考慮到嚴(yán)重的勞動力短缺導(dǎo)致許多酒店無法滿負(fù)荷運營，入住率仍明顯較低，這一點就更值得注意了。然而，海外旅游熱潮使運營商更容易提高每日費率。

它還造成了嚴(yán)重的供應(yīng)限制，建筑成本急劇上升，同時由于缺乏熟練工人，阻礙了其發(fā)展。世邦魏理仕駐東京研究主管表示，盡管近年來供應(yīng)明顯增加，但“非常緊張的市場促使酒店經(jīng)營者大幅提高了房價”。

可以肯定的是，日元推動的入境旅游激增并不是唯一的因素。首先，日本復(fù)蘇較晚，導(dǎo)致被壓抑的國外旅游和購物需求不斷增加，而這些需求尚未見頂。

第二，日本主要依靠國內(nèi)旅游。日元疲軟使得日本游客出國旅游的成本上升，導(dǎo)致更多的日本人選擇在國外度假，這進(jìn)一步提振了零售和酒店業(yè)。

第三，日元疲軟只是增加日本對外國投資者吸引力的幾個因素之一，成熟且相對透明的市場也同樣重要。事實上，日本的問題在于，過多的資金追逐較少的理想房地產(chǎn)資產(chǎn)。

現(xiàn)在，日元貶值一方面令日本政策制定者頭疼，但日元貶值在加速亞洲旅游業(yè)復(fù)蘇方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。在零售和酒店行業(yè)，匯率很重要。