年度銷(xiāo)售排行榜座次剛剛落定，多家開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始未雨綢繆。

1月8日，五洲國(guó)際和中海地產(chǎn)在同一日發(fā)布公告，宣布將推出新一輪境外債券融資計(jì)劃。中海地產(chǎn)擬發(fā)行最多8.5億美元于2021年到期的零票息擔(dān)?？山粨Q債券；五洲國(guó)際發(fā)行2018年到期的1億美元優(yōu)先票據(jù)。前一日，富力、合景泰富、佳兆業(yè)三家房企也同時(shí)宣布加入海外融資大潮。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年開(kāi)始的10日之內(nèi)，內(nèi)地已有7家房企宣布規(guī)模不等的境外融資計(jì)劃，融資總額近300億元。

境內(nèi)資金吃緊，房企融資渠道受到極大遏制，使得不少?lài)?guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商借道成本較低的海外市場(chǎng)融資。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至去年12月中旬，內(nèi)地房企2013年境外融資合計(jì)高達(dá)3256億元人民幣，比2012年全年上漲超過(guò)100%。

雖然海外市場(chǎng)融資成本低、流動(dòng)性高，但由于房企在境外募集的資金等同外資，面臨結(jié)匯難的問(wèn)題。動(dòng)輒百億元的資金如何一筆筆“斗轉(zhuǎn)星移”匯進(jìn)國(guó)內(nèi)，成為房企海外融資的后顧之憂(yōu)。在樓市調(diào)控與外匯管制的背景下，換匯過(guò)程中的種種隱性成本也迫使房企不得不為潛在風(fēng)險(xiǎn)支付溢價(jià)。

“我們?cè)谧雒總€(gè)上市項(xiàng)目的時(shí)候，交易所都會(huì)詢(xún)問(wèn)國(guó)外的錢(qián)怎樣回流到國(guó)內(nèi)”，經(jīng)辦過(guò)多家房企香港上市法律文件的通商律師事務(wù)所合伙人張國(guó)光告訴筆者。據(jù)介紹，國(guó)內(nèi)大型房企海外融資的數(shù)額通常較大，且都會(huì)分批匯入國(guó)內(nèi)，最多的方式是通過(guò)貿(mào)易渠道回流。

海外融資的房企在內(nèi)地購(gòu)置一塊土地后，首先要申請(qǐng)項(xiàng)目公司立項(xiàng)，由當(dāng)?shù)赝鈪R管理局和相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)注冊(cè)為外商投資企業(yè)，之后才能進(jìn)行注資。不過(guò)，申請(qǐng)的注冊(cè)資本金并不一定能夠獲得外匯管理部門(mén)批準(zhǔn)。

“現(xiàn)在外匯管制非常嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到上億元的資金趴在賬上動(dòng)不了的情況”，盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖表示，“在中國(guó)的投資熱錢(qián)里，外資可以獲利回吐的成分是非常巨大的，一旦國(guó)內(nèi)出現(xiàn)外匯收緊、人民幣下跌的情況，會(huì)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成很大危害。因此，政府對(duì)于國(guó)外熱錢(qián)的涌入十分警惕”。

據(jù)了解，國(guó)內(nèi)對(duì)境外資金流入設(shè)立嚴(yán)格的審查制度，投資金額1億美元以下的需在省內(nèi)報(bào)備，超過(guò)1億美元?jiǎng)t需要向商務(wù)部報(bào)批。“北京、上海這些一線城市是限制的，外資很難進(jìn)入，但如果項(xiàng)目位于二、三線城市，外匯經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入的可能性就比較大。”俊發(fā)地產(chǎn)CEO趙彬說(shuō)。

趙彬同時(shí)表示，除了外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)之外，項(xiàng)目結(jié)算把資金匯回境外同樣面臨結(jié)匯困難。“項(xiàng)目清算后只能以分紅的方式出去，香港分紅要交5%的稅，也就是說(shuō)在國(guó)內(nèi)交了25%的所得稅之后，分到香港去還要再交5%。所以錢(qián)一旦進(jìn)來(lái)，出去也是非常難的。”趙彬說(shuō)。

由于境外融資的錢(qián)需要償還，因此很多房企借新債還舊債。從年初幾家房企的融資用途來(lái)看，這一輪境外融資仍然以融資置換為主，通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期票據(jù)，來(lái)償還即將到期的短期債務(wù)，以?xún)?yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

另外，外匯審批難度加大，讓不少企業(yè)開(kāi)始尋求灰色渠道。出口商可以通過(guò)偽造出口發(fā)票，高報(bào)貿(mào)易支付價(jià)，將外資輸入國(guó)內(nèi)，進(jìn)行債券、房地產(chǎn)等方面的投資。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，外匯市場(chǎng)還有不少“地下錢(qián)莊”為客戶(hù)進(jìn)行匯兌、本外幣置換，有企業(yè)借助這一渠道以達(dá)到將資金快速匯回內(nèi)地的目的；也有企業(yè)將總額拆分，通過(guò)不同名義的個(gè)人賬戶(hù)匯入。但這些方法最多只適用于幾百萬(wàn)美元的款項(xiàng)。

當(dāng)大型房企的海外融資不能在短時(shí)間內(nèi)換成人民幣，而內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈又吃緊時(shí)，外保內(nèi)貸就成為一種普遍的方式。據(jù)黃立沖介紹，“外保內(nèi)貸”是指開(kāi)發(fā)商將美元存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內(nèi)地銀行開(kāi)具一張擔(dān)保函，開(kāi)發(fā)商因此能夠獲得一筆授信額度。

雖然外保內(nèi)貸能夠解決企業(yè)短期內(nèi)換匯的問(wèn)題，但這意味著他們不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內(nèi)地銀行支付貸款利息。相比之下，將外匯存在香港銀行獲得的利息卻十分有限。

黃立沖表示：“房地產(chǎn)企業(yè)赴海外的融資成本比國(guó)內(nèi)平均資金成本低兩到三個(gè)點(diǎn)，但如果解決不了換匯的問(wèn)題而必須采用外保內(nèi)貸的方式，實(shí)際上也與國(guó)內(nèi)資金的成本差不多。”