房地產(chǎn)融資渠道概覽

主流的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有權(quán)益融資、開(kāi)發(fā)貸款、非標(biāo)融資、海外融資、傳統(tǒng)債券融資及資產(chǎn)證券化等。權(quán)益融資最大的優(yōu)勢(shì)是直接做大凈資產(chǎn),改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率,從而實(shí)現(xiàn)迅速加杠桿。銀行的開(kāi)發(fā)貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)最穩(wěn)定和主要的融資模式,具有成本和門(mén)檻雙低的特點(diǎn)。非標(biāo)融資因?yàn)檫M(jìn)入門(mén)檻低和監(jiān)管靈活而受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。海外融資則偏愛(ài)大型房企。債券融資的具有審核難度較小、期限與開(kāi)發(fā)周期匹配、進(jìn)入門(mén)檻低和綜合成本低等優(yōu)勢(shì)。資產(chǎn)證券化可以實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)的隔離。

房地產(chǎn)融資渠道變遷歷程

自2006年至今,隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的變化和有關(guān)政策的出臺(tái),房地產(chǎn)融資渠道經(jīng)歷了階段性的變遷過(guò)程。2006-2009年,IPO、股票增發(fā)是主要的融資渠道;其后受到2009年底至2010年初“國(guó)四條”、“國(guó)十條”等政策出臺(tái)的影響,權(quán)益融資受限,非標(biāo)興起;在市場(chǎng)調(diào)控作用下,2014年后房地產(chǎn)非標(biāo)再次被重啟的定增所取代;2015年初證監(jiān)會(huì)頒布公司債新政,政策放松下的房企紛紛放量發(fā)行,債券融資在近兩年增長(zhǎng)迅速。