最近網(wǎng)上出現(xiàn)了一批帶路黨，瘋狂的吐槽預(yù)售制，尤其是越來(lái)越多的城市爆料出房子延期甚至爛尾的事情，實(shí)際上縱觀全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這仍然屬于少數(shù)現(xiàn)象。
于是就有了某些人就開(kāi)始質(zhì)疑預(yù)售制，喊出一手交房，一手交錢(qián)的口號(hào)，并且極力推崇美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平性。
此類(lèi)觀點(diǎn)太過(guò)武斷，在美國(guó)雖然房屋買(mǎi)賣(mài)不存在預(yù)售一說(shuō)，甚至受到強(qiáng)力監(jiān)管，個(gè)別開(kāi)發(fā)商為了吸引客戶(hù)會(huì)帶有一定程度的精裝。
也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，美國(guó)房地產(chǎn)在需求高峰時(shí)房?jī)r(jià)猛漲，控制起來(lái)難度非常高，間接將通脹推向極高的水平，與之相關(guān)的鋼筋、水泥、玻璃，乃至于上游的金屬原材料，煤炭、化工等等制造商成本飆升。
此外，也是因?yàn)轭A(yù)售制的存在，才出現(xiàn)銷(xiāo)售各價(jià)格較低的市場(chǎng)，試想如果全部都是現(xiàn)房，炒作之風(fēng)必然被助長(zhǎng)，彼時(shí)兩極分化會(huì)極為嚴(yán)重，有錢(qián)的房子越來(lái)越多，沒(méi)錢(qián)更是永遠(yuǎn)買(mǎi)不起。
在美國(guó)，盡管不搞這個(gè)操作，但卻與低首付相互匹配，否則就不是爛尾樓的事，而是鬼城遍地了。
談到首付，我們深挖一下美國(guó)市場(chǎng)：
雖然美國(guó)的首付也有高到20%，但是絕大多數(shù)的美國(guó)人不會(huì)采取這一比例，原因很簡(jiǎn)單沒(méi)錢(qián)，稍微有點(diǎn)錢(qián)的首付基本在8%-10%，條件一般的是5%左右，甚至如果符合條件你也可以低到3%或不需要收入，但前提是能獲得VA(退伍軍人)或USDA(農(nóng)業(yè)部貸款)貸款。
看起來(lái)你首付少了，前期壓力小的，但是一般銷(xiāo)售方都會(huì)讓你抵押貸款保險(xiǎn)，也就是你要交保險(xiǎn)，他們怕你沒(méi)有持續(xù)還款能力。
表面上看來(lái)這種好處多多，也的確吸引了相當(dāng)多的人買(mǎi)房，資本方為了逐利甚至放寬貸款條件，最終造成了08年的次貸危機(jī)。
如今盡管美國(guó)采取了一些措施避免了重蹈覆轍，但是現(xiàn)在仍有開(kāi)放商在變相售房，例如加州買(mǎi)房可以這樣：首付25%，然后交9-12個(gè)月保證金(月按揭+地產(chǎn)稅月付款額+物業(yè)管理費(fèi)+保險(xiǎn)月付款額)放在銀行，貸款利率固定，“好處”就是不查你收入，不查你戶(hù)籍，不管你交沒(méi)交過(guò)稅。
房貸大坑：
除此之外，美國(guó)部分州除了首付極低以外，另外玩了兩種貸款的花活，即不抵押貸款，而是替代融資。
一個(gè)是土地合同，就是賣(mài)房的人充當(dāng)貸款方，買(mǎi)家定期付款，看起來(lái)一樣但房契一開(kāi)始并不轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方;相反，在最后一次付款之前，賣(mài)方保留對(duì)財(cái)產(chǎn)的全部法定所有權(quán)?？偨Y(jié)一句話(huà)——買(mǎi)房沒(méi)房本，除非錢(qián)還完。
實(shí)際上這是一個(gè)大坑，由于美國(guó)各種法律不同，所以賣(mài)房的人雖然給你借錢(qián)了，另一方面他還會(huì)用這個(gè)房子出去再做融資，因?yàn)樗蟹勘尽?/p>
另一個(gè)是租賃-購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，買(mǎi)房首先是租戶(hù)，物業(yè)費(fèi)自己交，不過(guò)要交預(yù)付款或者叫首付，然后就能現(xiàn)有一種權(quán)利——在規(guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房子的選擇權(quán)。
如果買(mǎi)方行使該選擇權(quán)，每月付款的一部分可以算是購(gòu)買(mǎi)的首付款的余下部分，賣(mài)方或者金融機(jī)構(gòu)提供貸款，房本要等剩余款項(xiàng)完結(jié)后拿到。
假如如果買(mǎi)方不能或不愿意完成交易，租賃-購(gòu)買(mǎi)協(xié)議的條款可以允許賣(mài)方把買(mǎi)方之前交的預(yù)付款拿走。
這個(gè)玩法和金融市場(chǎng)中的期權(quán)基本是一樣的，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房?jī)r(jià)如果大跌買(mǎi)房的人會(huì)相當(dāng)?shù)膽K，除非之間你交的錢(qián)不要了。
而且最?lèi)盒牡氖?，買(mǎi)房的人會(huì)和你漫天要價(jià)，因?yàn)榉孔硬恍枰谌皆u(píng)估，并且房子如果有問(wèn)題還會(huì)額外讓你掏修理費(fèi)。再有，買(mǎi)家也有權(quán)利驅(qū)逐你，如果你還款延后。
美國(guó)租房客被驅(qū)趕是常有的事
從上面的兩個(gè)貸款的特點(diǎn)來(lái)看，地產(chǎn)被金融屬性完全覆蓋，里面危機(jī)四伏，一不小心就是萬(wàn)丈深淵，因此那些羨慕美國(guó)買(mǎi)房有多“合理”的人應(yīng)該醒醒了。
極低的首付伴隨著在懸崖上玩貸款的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有預(yù)售制給了開(kāi)放商哄抬價(jià)格的機(jī)會(huì)，試想你能承受這些風(fēng)險(xiǎn)?
我們中國(guó)的老百姓，打心里認(rèn)為房子是生活、家庭的根，所以無(wú)比的看中，甚至一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都不愿承受，美國(guó)的那些根本不適合在中國(guó)。
