房地產(chǎn)板塊是滬深300指數(shù)的重要組成部分，其走勢(shì)會(huì)對(duì)指數(shù)產(chǎn)生顯著的影響。本文試圖對(duì)影響房地產(chǎn)板塊未來(lái)價(jià)值和走勢(shì)的幾個(gè)主要的因素展開(kāi)分析，并在此基礎(chǔ)上提出一些投資建議。

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)主要因素如下：

一、不利因素

1.供應(yīng)商的議價(jià)能力

地方政府是房地產(chǎn)業(yè)主要投入要素——土地的唯一供給方，作為需求方的地產(chǎn)商數(shù)量較多。因此，地方政府擁有非常強(qiáng)的土地議價(jià)能力，可以得到房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)收益的絕大部分，而地產(chǎn)商的利潤(rùn)空間則被大大壓縮。實(shí)際上，房?jī)r(jià)的上漲往往由地價(jià)上漲或?qū)捤傻呢泿耪邘?dòng)（也即成本與收入同步提高），對(duì)地產(chǎn)商業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)不如多數(shù)投資者認(rèn)為的大。房地產(chǎn)商2007年和2009年的總體盈利能力并不顯著高于2008年，盡管這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況要比2008年好。

2.政策的不確定性

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)對(duì)政策變化高度敏感的行業(yè)，而該行業(yè)的政策又恰恰是復(fù)雜多變的。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫并出現(xiàn)局部過(guò)熱現(xiàn)象，相關(guān)政策也越來(lái)越多地呈現(xiàn)出收緊態(tài)勢(shì)。因此，地產(chǎn)股投資更多意味著參與未來(lái)房地產(chǎn)政策的博弈，有相當(dāng)強(qiáng)的投機(jī)性。預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)年房地產(chǎn)政策的不確定性會(huì)進(jìn)一步增加，且趨向收緊（利空）的可能性較大，從而使相關(guān)投資者面臨更高的風(fēng)險(xiǎn)。

3.資金之困

土地和資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線(xiàn)，而我國(guó)銀行系統(tǒng)在企業(yè)融資體系中占據(jù)主導(dǎo)地位，這也是房地產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)（尤其銀行業(yè)）聯(lián)系緊密的原因。如果查看各個(gè)地產(chǎn)股自上市以來(lái)融資和分紅的相關(guān)資料，可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)幾乎在任何時(shí)候都不是好的投資選擇（但可能存在投機(jī)機(jī)會(huì)）。許多上市時(shí)間超過(guò)5年的房地產(chǎn)商，期間的累計(jì)分紅金額不及累計(jì)融資金額的20%，實(shí)質(zhì)上是毀滅而非創(chuàng)造了股東價(jià)值。

過(guò)去幾年中，不少房地產(chǎn)公司走了“增發(fā)融資——高價(jià)拿地、擴(kuò)大規(guī)模——送股或者公積金轉(zhuǎn)股，擴(kuò)充股本，吸引炒作抬高股價(jià)——利用較高股價(jià)再次增發(fā)融資——……”的循環(huán)式擴(kuò)張路線(xiàn)。當(dāng)前市場(chǎng)走弱、房地產(chǎn)新政等因素壓低了房地產(chǎn)行業(yè)的整體估值水平，除非貨幣政策再次顯著放松，否則房地產(chǎn)企業(yè)很難以較低的成本獲得足夠的資金，上述擴(kuò)張模式在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)顯然難以為繼。因此，雖然目前不少大型房地產(chǎn)商仍有較多的現(xiàn)金儲(chǔ)備，但未來(lái)幾年，“資金之困”將成為制約該行業(yè)的重要因素，也將給其發(fā)展前景蒙上一層陰影。

4.人口結(jié)構(gòu)的變化

前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張大潮除受到政策因素推動(dòng)外，也有很大一部分來(lái)自“人口紅利”釋放的貢獻(xiàn)。不過(guò)近幾年34歲以下人群占總?cè)丝诘谋壤€(wěn)步下降，而出生率在上世紀(jì)80年代末期達(dá)到頂峰后一路下行，直到2003年之后才在1.2%至1.3%之間穩(wěn)定下來(lái)。因此，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的顯著下降幾乎是必然的，房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期前景不容樂(lè)觀(guān)。從更廣的層面說(shuō)，由人口結(jié)構(gòu)變化引起的勞動(dòng)力成本上升（而非政府政策或其主導(dǎo)的投資行為）將成為未來(lái)我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的最主要推動(dòng)力。

二、有利因素

1.地方政府的融資平臺(tái)問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期我國(guó)推出的大規(guī)模投資刺激計(jì)劃取得一定效果，但也留下了很多隱患，近期爆出的地方政府融資平臺(tái)問(wèn)題就是其中之一。如果地方政府的債務(wù)危機(jī)加劇，則無(wú)論從投資還是投機(jī)角度來(lái)看，對(duì)地產(chǎn)股投資者都將產(chǎn)生有利的影響。由于絕大多數(shù)地方政府的財(cái)政收入高度依賴(lài)土地出讓金，且這種狀況在短期內(nèi)難以改變，因此其面對(duì)債務(wù)危機(jī)的選擇較為有限：如果其希望通過(guò)增加財(cái)政收入緩解危機(jī)，則必須在短期內(nèi)增加土地供給，從而使其議價(jià)能力受到相當(dāng)程度削弱，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售收入中地產(chǎn)商得到的部分相應(yīng)增加，后者的業(yè)績(jī)和投資價(jià)值也將得到提升；如果最終需要一個(gè)通貨膨脹過(guò)程來(lái)化解債務(wù)危機(jī)，則房?jī)r(jià)將再次被推升，同時(shí)房地產(chǎn)板塊很可能迎來(lái)新一輪炒作（盡管前文已表明地產(chǎn)股業(yè)績(jī)與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況關(guān)系不顯著，但市場(chǎng)的炒作行為從來(lái)是缺乏理性的），其資金之困也有望得到解決，從而帶來(lái)更多投機(jī)獲利的機(jī)會(huì)。

2.投機(jī)需求的推動(dòng)

由于我國(guó)銀行存款利率長(zhǎng)期處于較低的水平（實(shí)際利率往往為負(fù)），投資渠道又相對(duì)較少，因此，很多時(shí)候資金為了獲得較高的收益只能參與投機(jī)行為。其中，股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是投機(jī)資金最集中的兩個(gè)市場(chǎng)，后者的擴(kuò)張也在一定程度上得益于投機(jī)需求的推動(dòng)。雖然投機(jī)需求只能左右短期房?jī)r(jià)，但由于利率低、投資渠道缺乏的現(xiàn)狀難以迅速改變，投機(jī)需求在未來(lái)可以預(yù)見(jiàn)的時(shí)期內(nèi)仍將對(duì)房?jī)r(jià)形成一定支撐。

三、投資建議

綜合上文的分析，預(yù)計(jì)滬深300指數(shù)房地產(chǎn)板塊短期（1至2年內(nèi)）走勢(shì)很大程度上將取決于行業(yè)政策（實(shí)際或預(yù)期）的變化，有較多潛在的投機(jī)機(jī)會(huì)。在政策沒(méi)有顯著變化的情況下，板塊同步大盤(pán)的可能性較大。板塊的中長(zhǎng)期前景較為暗淡，預(yù)計(jì)其長(zhǎng)期走勢(shì)顯著弱于大盤(pán)。對(duì)于資金量較大、投資周期長(zhǎng)且風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者，可以嘗試?yán)?a href="http://www.jhhuoguo.com/gzqh/" target="_blank">股指期貨和股票現(xiàn)貨構(gòu)造滬深300指數(shù)房地產(chǎn)板塊的空頭組合。

房地產(chǎn)板塊融資遠(yuǎn)超分紅，缺乏投資價(jià)值，因此建議穩(wěn)健型、價(jià)值導(dǎo)向型投資者盡量避免投資該板塊的股票，不過(guò)對(duì)少數(shù)以房地產(chǎn)租賃（而非開(kāi)發(fā)）、物業(yè)管理為經(jīng)營(yíng)主業(yè)的企業(yè)可適當(dāng)關(guān)注，后者的特性與公用事業(yè)類(lèi)股票更為相似。

雖然房地產(chǎn)商業(yè)績(jī)的周期性并不顯著，但地產(chǎn)股卻大多是周期型股票，其價(jià)格波動(dòng)幅度一般大于同期指數(shù)（也即其Beta值一般大于1）。因此，擅長(zhǎng)趨勢(shì)交易的投資者投資地產(chǎn)股時(shí)可以利用這一點(diǎn)，結(jié)合股指期貨設(shè)計(jì)各類(lèi)投資策略。