2013年樓市大戲拉開帷幕，開發(fā)商紛紛廣積糧。根據相關統(tǒng)計，2013年開局的半個月內，就有富力地產、恒大、越秀、合生創(chuàng)展等多家房企宣布海外融資計劃。

此外，停牌幾近一個月的萬科終于公布了其“重大事項”，B股轉H股，打通國際融資渠道。對此，有業(yè)內人士分析認為，多家房企趁融資難度和成本較低時大規(guī)模吸資，一方面為了“借新還舊”，另一方面為了“廣積糧”，在合適時機出擊內地土地市場的優(yōu)質土地。

半月內房企海外發(fā)債45.5億美元

不少開發(fā)商在海外融資上積極行動。據了解，自2013年1月3日以來，碧桂園、佳兆業(yè)、世茂、合生創(chuàng)展及雅居樂，相繼發(fā)債集資，合計共發(fā)債30.5億美元。

而在1月16日，富力地產宣布，公司全資附屬公司彩富控股將發(fā)行2020年到期票據，本金總額為4億美元，年利率為8.75%。

同日，花樣年也公告稱，公司發(fā)行2020年到期的2.5億美元票據，票據將按年利率10.75%，自2013年1月22日開始計算，每半年期末支付。

隨后的1月17日早間，越秀地產公布公告稱，根據20億美元中期票據計劃，公司擬發(fā)行共8.5億美元的票據。

根據上述統(tǒng)計得知，上述8家內地房企年初共計發(fā)債45.5億美元。而在2012年內地房企在境外債券發(fā)行量為91.4億美元，2011則為85.8億美元。龍湖地產有限公司23日公布，其已于1月22日成功發(fā)行10年期的5億美元優(yōu)先票據，利率為6.75%。顯然，房企的海外融資之路才漸入佳境。

對于融資后的用途，富力地產表示，擬使用所得款項凈額，為現有債務再融資、收購土地及作一般公司用途。而雅居樂管理人員對媒體稱，有意將證券發(fā)行的所得款項凈額用于購買新地塊、再融資及一般營運資金用途。

但值得注意的是，也有部分開發(fā)商所發(fā)債券為永久資本證券。而這種債券是有一定股票性質的債券。根據專業(yè)人士介紹，這種債券的融資成本即利息非常高，會對公司財務成本造成一定壓力。

競爭加劇融資為擴張疆土

顯然，房企紛紛開啟海外融資并非偶然。實際上，在過去的經驗中，部分開發(fā)商由于對樓市“保守”估計，采取謹慎的市場和產品策略，導致失去迅速擴張的先機。而在2013年的開局，開發(fā)商們普遍要樂觀也激進得多。

早在去年二季度開始，萬科、保利、恒大等房企就開始四處拿地，還涌現出不少新地王。顯然，充沛優(yōu)質的土地儲備，將成為開發(fā)商在市場樂觀情況下競爭力的重要指標。而趁著境外融資難度和成本同時降低的時候，房企們紛紛海外融資，除了用于現有債務，還為了能在土地市場抓住好的時機。

房企在國際資本市場的激進作派，也讓不少人擔憂，認為境外熱錢低息流入國內房企或將抬高內地土地市場的成交溢價率，不排除催生地王誕生的可能性。

業(yè)界普遍認為，現在境外融資難度和成本同時降低，實際上與內地樓市持續(xù)回暖有關，這種市場表現增加了境外投資者對內地樓市的信心。但是，無論是樓價上漲過快還是土地市場的過熱，都可能引發(fā)房地產市場調控加碼，加大2013年市場的各種可能性。

不過，在韓世同看來，2013年的國內融資政策其實也處在相對寬松的狀態(tài)，沒有出現緊縮，但未來仍存在很大的不可控性。并且，對于銀行而言，提供的融資規(guī)模相對有限。而且，少數國企央企背景的開發(fā)商，通過國內銀行融資成本更低，對于其他開發(fā)商而言競爭環(huán)境并不一樣。

因此，他認為，對于未來的各種不可預期，在市場宏觀面趨好的情形下，對于大部分開發(fā)商來說，首先只能夠選擇自己要做什么。

隨著房地產行業(yè)發(fā)展日益成熟，開發(fā)商之間的競爭也日益加劇，“你不奔跑，就會落后”。因此，在業(yè)界對2013年樓市普遍較為樂觀的同時，也意味著開發(fā)商將在這一年奮力抓住發(fā)展時機，對于高度依賴融資的房企當然不能錯失低成本的海外融資機會。

萬科打通國際融資渠道

一直以來，房企通過銀行信貸融資，國企央企一直有成本優(yōu)勢。而作為國內行業(yè)的老大萬科，規(guī)模化高速增長，但一直受到融資渠道的限制。隨著萬科B股轉H股的實現，這一局面有望得到改觀。

1月18日晚間，萬科公告稱，公司擬申請將旗下境內上市外資股（B股）轉換上市地，以介紹方式在香港聯交所主板上市及掛牌交易，變更為在香港聯交所上市的境外上市外資股（H股）。截至2012年12月26日停牌前，1993年發(fā)行的萬科B股，總數為13.15億股，占總股本的11.96%，B股市值達164億港元。在不少人眼中，對萬科而言，B股轉H股，除了可以解決B股長期流動性差的問題以外，還可以打通又一融資渠道。

萬科總裁郁亮也表示，萬科本次B股轉H股采用介紹上市的形式，僅僅是轉板，不涉及新融資，近兩年也沒有融資發(fā)債的計劃。萬科從2008年后就沒有再融資，而銷售業(yè)績卻從400億元做到了1400億元，說明萬科在有錢沒錢的情況下都可以發(fā)展。“此次H股上市只是提供了融資的可能性，能獲得更多國際投資者的關注。但國際化對萬科只是一種嘗試，在城鎮(zhèn)化需求下，國內市場空間很大，第四個十年還將以國內市場為主。”

對此，房地產專家韓世同也表示，不管萬科短期是否會融資，但B股轉H股，讓萬科又多了一個融資渠道，從短期到長期，都是一件好事。并且，通過2012年，保利、中海等開發(fā)商發(fā)展迅猛，萬科作為行業(yè)老大也面臨一定壓力，過去在融資方面一直不占優(yōu)勢。

過去，萬科也早已嘗過融資帶來的甜頭。據稱，1993年萬科B股發(fā)行，令萬科在發(fā)展初期順利渡過行業(yè)第一次低谷。