“今后我們一定會在前海發(fā)展，無論是發(fā)展商業(yè)、住宅還是產(chǎn)業(yè)。”在年初的業(yè)績會上，佳兆業(yè)主席郭英成如此強調(diào)在深圳前海發(fā)展的愿望。 　

如今，佳兆業(yè)離在前海發(fā)展又更進一步。日前佳兆業(yè)公布，其全資附屬公司捷豐投資已訂立框架協(xié)議，將與佳兆業(yè)控股股東郭英成、郭英智及郭俊偉共同持有的富昌海外，成立合營公司，以參加前海土地拍賣或招標，發(fā)展物業(yè)項目。

根據(jù)協(xié)議，合營公司注冊資本為5億元，捷豐投資及富昌海外分別直接或間接擁有51%及49%股權(quán)。

而一旦合營公司成為前海土地拍賣或招標的得標者，捷豐投資將協(xié)助合營公司建設、開發(fā)、經(jīng)營、維護及管理物業(yè)項目，富昌海外則將協(xié)助合營公司開展及經(jīng)營金融業(yè)務。

深圳相關業(yè)內(nèi)人士認為，佳兆業(yè)此次成立合資公司，對于最終在前海獲取土地大有益處，因為前海的定位是深港現(xiàn)代服務合作區(qū)，佳兆業(yè)運用旗下投資公司和大股東在香港的投資公司合伙，在政策上可以獲得更多支持。

之前郭英成也曾提到，前海在許多方面都有很多優(yōu)惠政策，特別是對深圳本土大企業(yè)或者是有特許的情況，都會給予適當照顧。

據(jù)此前深圳相關部門透露，前海的首批土地出讓將在今年上半年啟動，并已有多家港資企業(yè)表示了參與前海開發(fā)的愿望，前海管理局也初步從中選擇了十多家有一定實力的企業(yè)，并會考慮作為首批投資主體。

如此看來，想要最終參與進前海的開發(fā)建設，不僅需要有港資背景，還需要大量資金，而佳兆業(yè)今年以來的一系列融資動作，或許正是為此蓄力。

繼年初和3月份兩度海外發(fā)債共融得10.5億美元后，佳兆業(yè)又于日前發(fā)行了一筆于2016年到期的18億元人民幣優(yōu)先票據(jù)。

粗略計算，佳兆業(yè)在今年以來，發(fā)債總額約折合人民幣83億元，而去年全年，佳兆業(yè)僅發(fā)行過一筆2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。

盡管佳兆業(yè)在三次發(fā)債的公告中均稱，融資所得款項用作償還將要到期的已發(fā)票據(jù)，以及作為公司一般營運資金。

但市場分析卻指，佳兆業(yè)短期內(nèi)需償還的到期債務并沒有80億的規(guī)模，因而三次融資所得的部分資金會用于公司營運，而其中最主要的支出將是用于拓展土地。

分析還認為，通過三次發(fā)債融資，佳兆業(yè)已經(jīng)極大的降低了其海外債務的結(jié)構(gòu)性次級風險，債務結(jié)構(gòu)和財務狀況也得到了極大改善，此舉也能增強佳兆業(yè)獲取土地的能力。

另外，值得注意的是，佳兆業(yè)從去年開始已將發(fā)展重心重新調(diào)整為以一二線城市為主，這種戰(zhàn)略的調(diào)整，對資金額的渴求度會更高。

郭英成在年初解釋去年未派息時就曾談及這點，“在一二線城市發(fā)展的資金需求量很大，不像三線城市資金少一點也能很好發(fā)展，因而公司想留多一點資金來發(fā)展。”

一二線尋地記

隨著佳兆業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，其也加強了在一二線城市獲取項目的力度。

佳兆業(yè)首席財務官張鴻光曾介紹，2012年佳兆業(yè)在一線城市以及省會城市增加了一些土地儲備，購地金額大約是45億左右，建筑面積達到240萬平方米。

對于今后的土地策略，郭英成更是強調(diào)，佳兆業(yè)會主要以一二線城市為主，未來在一二線城市的發(fā)展可能會去到70%，余下30%會留到三線城市。

明確發(fā)展方向后，佳兆業(yè)在一二線城市獲取土地的方式也多種多樣。2012年，佳兆業(yè)除公開競買外，還采用收購與合作方式在大連、廣州、成都等地獲取項目。

2012年7月，佳兆業(yè)曾以8.14億元的價格收購遼寧省大連兩家房地產(chǎn)公司，進而間接擁有大連中山區(qū)東港商務區(qū)B16地塊，該地塊為占地約2.66萬平方米的商業(yè)地塊。

而在去年4月底，佳兆業(yè)還曾通過與自然人李燕如合作的方式，在廣州獲得一宗建面4.5萬方的住宅用地。當時佳兆業(yè)的拿地方式，還曾讓業(yè)界充滿好奇和疑問。

除公開競買、收購以及合作方式外，佳兆業(yè)在自己的強項--舊城改造方面也是收獲頗豐。

2012年11月29日，佳兆業(yè)與深圳崗頭社區(qū)簽署華為科技城01單元項目合作協(xié)議。是次簽約，使得佳兆業(yè)在深圳華為科技城的舊改版圖再次擴張。

據(jù)佳兆業(yè)置業(yè)公司總經(jīng)理耿延良當時介紹，華為科技城已成為佳兆業(yè)在深圳的重點戰(zhàn)略之一，其在華為科技城的城市更新改造項目已立項7個，處于洽談中有3個。

粗略計算，佳兆業(yè)在華為科技城內(nèi)城市更新項目占地面積超過300萬平方米，占華為科技城整體面積22平方公里約13.6%。

此外，佳兆業(yè)于去年還正式成為深圳大運中心“一場兩館”的總運營商。對于在體育場館方面毫無經(jīng)驗可言的佳兆業(yè)此舉，外界更愿意相信，佳兆業(yè)并不是為了表面上大運中心的運營權(quán)，其考慮更多的可能是在運營之后能得到更實際的利益，如與政府的良好關系、以及可能的土地資源。

當然，佳兆業(yè)采用各種方式獲取土地資源的過程也并非一帆風順，去年就曾因與萬科爭奪深圳南園新村的舊改權(quán)益而被政府叫停。