2020年7月至今，美國(guó)房地產(chǎn)銷售量持續(xù)顯著高于疫情前水平，再加上美國(guó)寬松的貨幣環(huán)境使包括抵押貸款在內(nèi)的融資利率水平維持歷史低位，以及財(cái)政刺激增加了居民整體收入水平，導(dǎo)致美國(guó)居民購(gòu)房能力和需求大增。
2020年下半年以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)保持快速增長(zhǎng)，2021年3-5月房?jī)r(jià)環(huán)比增速又上一個(gè)臺(tái)階，根據(jù)美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾/cs房?jī)r(jià)指數(shù)，截至5月31日同比增加了16.4%，繼續(xù)刷新歷史新高。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind
雖然華爾街認(rèn)為美國(guó)本輪房?jī)r(jià)上漲是地產(chǎn)的周期循環(huán)中的上升通道，即90后，甚至千禧一代開始參與，但是根據(jù)美國(guó)目前實(shí)際情況(價(jià)值走向)來(lái)看，現(xiàn)在買了房的，會(huì)讓你“巨虧無(wú)比”。
首先，雖然最近房?jī)r(jià)一直在飆升，但看看過(guò)去20年的Case-Shiller美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，房?jī)r(jià)平均僅上漲了3.8%。這與通貨膨脹率相差不大，同期通貨膨脹率為每年2%-3%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：通聯(lián)數(shù)據(jù)
其次，房屋充其量只是一個(gè)強(qiáng)制儲(chǔ)蓄賬戶，對(duì)于那些不支付抵押貸款似乎無(wú)法為儲(chǔ)蓄做預(yù)算的人來(lái)說(shuō)，這很好，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，回報(bào)明顯落后于其他投資。具體來(lái)看：
虛擬收益
假設(shè)今天，以 250000 美元的價(jià)格購(gòu)買了一套房屋。支付20%的首付(50000美元)，并通過(guò)30年期固定利率貸款以4%的利率為剩余的200000 美元融資。再支付4000美元的結(jié)賬費(fèi)用，并將其計(jì)入貸款余額。
截至2020年，平均房主持有他們的財(cái)產(chǎn)八年。如上所述，房屋價(jià)值往往會(huì)隨著通貨膨脹的步伐而升值。但是讓我們更慷慨一點(diǎn)，假設(shè)您的房屋每年升值5%。
此時(shí)，房屋在2029年出售時(shí)價(jià)值369364美元。即虛擬收益119364美元。
實(shí)際收益
按揭利息
由于必須通過(guò)貸款購(gòu)買房屋，因此將為此支付利息，包括轉(zhuǎn)入本金的4000美元的過(guò)戶費(fèi)用。八年后，利率為4%，將花費(fèi)約60877美元的利息費(fèi)用。
以前，購(gòu)買房屋的一大誘因是能夠注銷稅收中的抵押貸款利息。然而，由于2018 年生效的《減稅和就業(yè)法案》，現(xiàn)在只13.7%的人有資格逐項(xiàng)列出他們的稅收。其余的將采用標(biāo)準(zhǔn)扣除額，使這種潛在的儲(chǔ)蓄機(jī)會(huì)與大多數(shù)房主無(wú)關(guān)。
保養(yǎng)
事實(shí)上，在美國(guó)，房主每年預(yù)算大約房屋購(gòu)買價(jià)格的1%用于維護(hù)。對(duì)于250000 美元的示例，這意味著在八年后的家庭維修費(fèi)用為20000美元。
家庭保險(xiǎn)
還需要為財(cái)產(chǎn)購(gòu)買保險(xiǎn)。根據(jù)2020年的數(shù)據(jù)，根據(jù)住宅保險(xiǎn)金額為250000美元的房屋，平均保費(fèi)為1477美元。將其乘以八年，還有另外11816美元的額外成本。
財(cái)產(chǎn)稅
最后，每年可能面臨的主要支出之一是財(cái)產(chǎn)稅。房屋價(jià)值用于計(jì)算每年評(píng)估的房產(chǎn)稅，但支付的實(shí)際稅率將取決于所在的位置。在全國(guó)范圍內(nèi)，有效的房產(chǎn)稅稅率為平均房屋價(jià)值的 1.1%。根據(jù)原始購(gòu)買價(jià)格估算您的稅款，而不考慮升值，這意味著您可以在八年的擁有房屋的成本中再增加22000美元。
合計(jì)
■成交費(fèi)用：4000美元
■抵押貸款利息：60877美元
■維護(hù)費(fèi)：20000美元
■家庭保險(xiǎn)：11816美元
■財(cái)產(chǎn)稅：22000美元
■總計(jì)：118693美元
實(shí)際上八年后，利潤(rùn)僅有671美元。
假設(shè)將在這八年后賣掉房子，如果通過(guò)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作，可能需要支付最終銷售價(jià)格的6%的傭金。如果您以目前369364美元的價(jià)格出售您的房屋，實(shí)際上倒虧22491美元。
